21前瞻丨楼市调控下一步:回归民生与良性循环
21世纪经济报道记者张敏 实习生唐珏 北京报道 对于房地产业来说，中央经济工作会议释放出的信号向来不容忽视在2016年年末的中央经济工作会议上，房子是用来住的，不是用来炒的首次被提出，从而开启了房地产向居住，民生属性回归的时代
至今，以房住不炒为核心的调控政策已经延续了5年之久，且在不断加码之下，此轮政策的力度，范围和时长均属空前。
在政策作用下，最近几年来房地产市场开始告别周期性波动，逐渐走向平稳但到2021年下半年，政策的叠加效应使得部分企业陷入偿债危机，整个行业的流动性也一度受到影响
9月以来，监管部门出手纠偏，房地产信贷环境有所缓解此后，监管层的措辞也出现一些新变化12月6日召开的中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环与过去相比，良性循环为近期的新提法，合理二字也在近期频繁出现
这些信息有助于对楼市调控思路更好地进行判断分析人士认为，在保持调控政策思路连续性，稳定性的基础上，进行合理化调整，将是现阶段重要的调控思路，这种思路有望体现在今年的中央经济工作会议中从政策着力点看，弱化投资属性仍是主要思路，以保障类和刚需为主的民生需求，则是政策支持的重点
加强民生属性
自2016年以来，房住不炒一直是楼市调控的基本原则过去五年的中央经济工作会议中，除2017年外，其余四次均明确提及房住不炒
进入2021年，房住不炒依然是楼市政策的关键词从3月的政府工作报告开始，监管部门又多次提及这一概念尽管未出现在12月6日的中央政治局会议通稿中，但这一调控原则的延续和深化，已经成为业界的共识
房住不炒已经从一项调控政策，内化为一种价值观北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，经过近几年的调控洗礼，这一表述蕴含的去投资，去杠杆的理念已经深入人心
他认为，即便房住不炒未能出现在今年的中央经济工作会议中，这种思路也不会调整，政策的连续性和稳定性不会发生变化房住不炒，三稳，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这几个原则不会有变化，这已经被证明过了
近几年，在回归居住属性的同时，监管层对房地产的定位也有细微的调整。
21世纪经济报道记者注意到，在2018年和2019年的中央经济工作会议中，对房地产的表述，被放在改善民生的工作大项之下2020年，房地产被单独列为次年的重点工作之一，但作为补充，会议同时表示，住房问题关系民生福祉
也即，房地产的民生属性逐渐被强调。。
这种变化背后蕴含着政策着力点的微调贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此前，住房保障体系的完善已被提上日程近期中央政治局会议传递出的信号也显示，保障房的建设将会加速
保障性住房建设既能够在一定程度上对冲房地产投资下行的压力，也能够推动实现租购并举住房体系实现，解决新市民，青年人住房困难许小乐说
他表示，今年国家出台了保障性租赁住房的新品类，通过土地，金融，财税政策支持，提升保障性租赁住房的开发速度根据住建部披露的数据，2021年1—9月，全国已开工保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元由此估算，2021年全国保障性租赁住房的总投资额将超过1000亿元
民生属性同样体现为对刚需的支持，中央政治局会议表示，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，即被认为是民生属性的体现在很多机构的解读中，这部分合理住房需求，以刚需和改善型需求为主
继续合理化调整
在监管部门近期的表态中，合理一词已经多次出现日前，在针对个别重点房企债务违约事件的表态中，银保监会表示，将合理发放房地产开发贷款，并购贷款证监会也在同日强调，支持房地产企业合理正常融资
此处的合理体现在开发端，主要针对房地产企业加之中央政治局会议中对消费端合理需求的支持，体现出政策在前后两端都有纠偏倾向
今年下半年，在严格的房地产金融审慎管理制度实施下，部分企业陷入偿债危机，整个行业的流动性也受到影响，市场信心一度跌入谷底同时，按揭贷款的审批和发放也明显放缓，购房行为出现梗阻
日前，央行在新闻发布会上做出回应，将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为短期过激反应央行亦称，两部委已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展
根据21世纪经济报道调研，目前，房地产相关信贷已经破冰根据消息显示，北京部分银行的贷款额度比之前充裕，由于审批加速，放贷周期也有所缩短相比之下，今年第三季度，部分银行的按揭贷款发放周期一度在半年以上
在开发端，有房企人士向21世纪经济报道记者表示，银行对开发贷的审批周期也有所缩短，下半年一些项目被停贷，现在又开始重启。
尽管信贷环境尚未恢复到上半年的水平，但政策的纠偏，已使部分区域市场出现回暖迹象这些合理化举措，也被认为是中央政治局会议中促进房地产业健康发展和良性循环思路的体现
此前的11月底，刘鹤副总理发表《必须实现高质量发展》文章，曾提到促进房地产行业平稳健康发展和良性循环中国指数研究院指出，中央多次提及良性循环，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险
有机构认为，鉴于今年下半年以来的市场变化，良性循环的思路有望体现在明年的楼市政策导向中，但政策纠偏的力度不会很大。12月6日，地产行业有两大重磅消息。一是央行降准，二是重要会议提出，促进房地产业健康发展和良性循环。
中国指数研究院表示，一方面，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期有望进一步缩短，另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困同时，此前偏紧的地方政策也有望迎来微调改善
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