2022年，资本市场物业服务板块规模进一步扩大中国指数研究院最近几天发布的研究数据显示，截至5月13日，共有59家物业服务企业登陆资本市场，另有6家已提交表格，处于上市过程中的冲刺阶段
在市场波动，关联方影响，业绩压力加大，竞争日益激烈，企业发展分化的背景下，优秀的上市物业公司有巨大潜力抓住行业发展机遇，借助资本市场扩大自身规模，拓展服务边界，引领行业快速发展。
过热前的房地产行业估值修正
中国社科院公布的数据显示，截至5月13日，物业服务行业共有59家上市公司，其中香港55家，a股4家港股物业服务板块总市值在2020年第四季度高歌猛进，进入2021年后维持高位，6月底突破1万亿港元但经过大幅调整后，于2022年5月13日降至4464.9亿港元
值得一提的是，2021年上半年港股物业服务板块高位发展2021年二季度股价连续上涨高于恒生指数整体水平，实现了长期高速增长，积累了大量获利盘，意味着有较大的回调压力在多重因素的影响下，物业服务板块在整体市场的带动下进入下行通道
2021年1—6月，港股物业服务板块整体估值居高不下，年初达到41.3倍但随后估值水平明显下降，2022年1月初才进入相对稳定的状态日前，港股物业服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平资本市场仍然关注物业服务板块
中科院分析认为，伴随着房地产行业销售增速放缓，融资渠道收紧，房地产企业经营压力明显加大一些房地产企业为了缓解危机，控制物业服务上市公司为其输血，甚至采取孤注一掷的手段违规操作，给物业服务上市公司带来经营风险隐患同时，在一定程度上打击了投资者的信心，扩散了恐慌情绪，加速了物业服务板块的触底反弹
参考过往数据，目前港股地产板块市盈率与2018年11月相当回顾2018年末，物业服务上市公司仅有13家，平均营业收入22.1亿元，平均净利润2.8亿元，平均净利润率11.4%，每股0.2元，均低于当前水平
该研究所认为，受内部调整需求，市场环境及相关房地产企业的影响，港股物业服务板块业绩偏离公司基本面，存在超跌现象资本市场目前的过度反应滋生了未来价值向上回归的动机伴随着房地产行业形势的缓和，行业扶持和经济刺激政策的出台，外部环境逐步改善，港股的物业服务板块也有望进入估值修复周期
去年管理的物业面积同比增长40%。
虽然物业服务板块整体进入下行通道，但仍有优秀的上市物业服务公司经受住了资本市场的考验高水平的企业管理和高质量的业绩增长是优秀上市公司获得资本市场关注的基石，稳定的关联房地产企业是上市公司发展的有力保障，优秀的上市公司通过发展多元化业务增强发展潜力
中科院数据显示，截至2021年底，上市物业服务公司平均管理面积1.1亿平方米，同比增长44.3%，平均签约面积1.6亿平方米，同比增长37.6%2021年，上市物业服务公司第三方拓展面积平均占管理面积的57.1%，比2020年提高10.3个百分点
管理规模的快速扩张有助于物业服务企业登陆资本市场，物业服务企业的融资多用于市场收购和兼并相关业务，从而加快规模扩张，形成良性循环中心医院数据显示，2021年，物业服务类上市公司平均营业收入达33.7亿元，比上年增加11.1亿元营业收入过百亿的上市物业服务公司有4家，分别是碧桂园服务，优雅生活服务，绿城服务，保利物业其中，碧桂园服务营业收入最高，为288.4亿元
2021年，物业服务上市公司平均毛利9.1亿元，同比增长44.1%，平均净利润4.5亿元，同比增长50.1%碧桂园服务，优雅生活服务，华润万象生活为主导行业，分别为43.5亿元，25.7亿元，17.3亿元2021年，物业服务上市公司平均毛利率和净利润率分别为29.1%和13.2%，实现持续稳健发展从收入构成来看，物业服务上市公司的收入主体仍然是基础物业服务2021年，上市公司基础物业服务平均收入21.8亿元，同比增长37.0%，比2020年提高7.7个百分点多元业务平均收入14.0亿元，同比大幅增长55.5%多元化日益成为上市物业服务公司扩大利润空间的重要轨道
2021年，上市公司物业服务平均储备面积5800万平方米，同比增长24.0%，比2020年提高13.6个百分点保护区面积占平均管理面积的53%2021年，物业服务上市公司平均营业收入，毛利和净利润分别增长49.0%，44.1%和50.1%与2020年相比，营业收入平均增速进一步提高但由于疫情补贴减少，M&A项目毛利率较低，以及部分新业务，毛利和净利润平均增速有所下降8家上市公司净利润均有不同程度下滑，经营业绩压力加大研究院指出，伴随着新项目的消化吸收和数字化手段的应用推广，未来平均毛利和净利润仍有增长空间
上市公司增值服务实现跨越式增长。
在规模扩张的发展要求下，物业服务类上市公司的社区增值服务实现了跨越式增长，主要集中在社区生活服务，房地产经纪，社区零售，家装服务等领域从服务空间延伸来看，上市物业服务公司走出了社区，进入了城市的广阔空间中科院的研究报告显示，2021年，碧桂园服务的城市服务收入为45.3亿元，占营业收入的15.7%，同比增长412.3%，保利物业投资9750万元与普邦股份共同组建保利环境服务公司，通过实施一体两翼战略布局，以环卫服务为基础，以垃圾分类+再生资源回收和园林绿化养护+市政基础设施维护为两翼，快速切入环卫轨道
2021年，上市物业服务企业EBIT达到5.4亿元，比上年增长47.1%未来，伴随着公司规模的不断扩大和经营效率的不断提高，上市物业服务公司的财富创造水平将进一步提高同时，物业服务上市公司的ROIC近三年呈下降趋势，从26.4%降至2021年的20.0%，但仍保持高于15%的优秀水平，并显著高于香港市场平均水平研究院认为，经过多年发展，物业服务上市公司规模迅速扩大，盈利能力不断提升2021年，主要指标已经全部突飞猛进同时，他们在平台经济，非住宅，城市服务等业务领域也有广阔的空间，有望引领行业突破发展边界
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