从经营角度来讲，房屋按揭贷款业务历来是大部分银行网点的“必争之地”，因为按揭贷款刻日长，信贷创利耐久稳固，不只能够带来大批的基础客户，为后续的社区业务开发、产品穿插销售等提供协作方便，且有标准的典质物和首付款安全垫，风险较小。在激烈的市场竞争和“低风险”业务的惯性思想下，对客户的调查审查较为宽松，收入证实等资料虚假之风风行，“虚假按揭“已成为银行房屋按揭业务最大的风险隐患。
一、“假按揭”的界说
“假按揭”，狭义上是指在新房的交易过程当中，开发商为资金套现，将临时没有卖出的房子之内部职工或开发商亲戚的名字购下，从银行套取购房贷款。狭义上说，关于不良开放商“一户多卖”欺骗银行信贷资金，二手房交易过程当中通过虚假交易、过户等举动请求购房按揭贷款的虚假按揭举动，也属于“假按揭”的范围。
二、“假按揭”的诱因
1
房产开发商
房地产行业投资大、开发周期长、资金占用时间久，是典范的资金密集型行业，而银行一直是房地产开发商的重要金主，包含理财、信任、信贷等均是主要资金起源渠道。
当碰到国家突发的楼市宏观调控压缩政策，或经济下行周期中，监管部门严控资金通过信任、理财等渠道进入楼市，银行也收紧开发商的贷款，在房地产投资相比较多余的城市，房企常常面临着流动性危机。资金成为房企的救命稻草，是决定一些中小开发商能否渡过穷冬的关键因素。特殊关于三四线城市的地方性房企，抗风险能力差，融资渠道缺乏，采用“假按揭”的方法提早回笼资金是最可行的办法。对比商品房开发贷款、社会大额乞贷，个人房屋按揭贷款门槛低、贷款利率低、手续轻便、审核放款快等长处，选择这一方法，能隐蔽的弥补中小开发商建设资金的缺口。
2
按揭请求人
房屋按揭业务客户的准入门槛低，大部分银行的硬性基本准入要求为：年满18周岁且65周岁以下的具有彻底民事举动能力，承当彻底民事义务能力的自然人，具有城镇住户常住户口或合法有用的栖身身份证实。其他关于正当职业和稳固的收入，具有定期偿还贷款本息的能力等规定的束缚力比较弱，所以目的客户群体宏大，情形较为多样化。
部分实际购房人为躲避本身犯法犯罪、逃废债或许部分城市限购政策等需求，假借别人名义解决房屋按揭贷款。而关于通过二手房按揭业务通道的请求人，因为房屋按揭贷款利率比普通房产典质贷款利率要低，特殊是初次购房的请求人，套利空间大且能够20%的首付比例请求较高的贷款额度，同时能够利用关联交易或虚假交易缩斗室产交易价钱，达成增加贷款额度的目的，所以二手房屋按揭中“假按揭”现象也层出不穷。
3
银行业务人员
在同业竞争日益激烈，银行内部成绩考察压力大的情形下，一些银行分支机构和业务人员为抢占市场，迅速做大信贷规模，面临范围疏散、情形悬殊的按揭客户，很难整体且详实的调查分析，致使留下无隙可乘。
再则，银行一线机构的人员流动频仍，因为按揭业务的操作简单、风险相比较较低，该业务的实际经办人通常以见习人员和新上岗人员为主。出于生计压力或许好处引诱，部分业务素质低、义务心不强的客户经理对风险审查流于形式、资料鉴别核实“走过场”，甚至在开放商或请求人好处引诱下官逼民反，第一道风控防地沦陷，“假按揭”现象就缺乏过怪。
三、“假按揭”的伤害
若银行未能有用地辨认虚假按揭贷款，将给银行信贷资产带来较大的风险隐患，并也许致使系列严重的负面事件。
0 1
房产所有权人的信誉风险
产生虚假按揭的房产所有权人普通还款能力较差，因为提供虚高的收入证实或许虚假的就职单位，实际收入很低，本身及家庭也许根本没办法承当月供款，只是依附贷款实际应用人来偿还按揭贷款，一旦实际应用人出现问题，请求人普通没办法持续还款，选择违约。而贷款实际应用人常常未作为房屋按揭贷款的关联方，难以追偿。即便房产开放商是资金实际应用人且提供阶段性担保，此时也是本身难保。
0 2
典质物缺乏值，银行债权悬空
二手房虚高或虚假交易的目的为套取更多银行资金，通过举高房产价钱，甚至达成“零首付”或许贷款金额超出房屋的实际价值，考虑处理过程的诉讼法、状师费和拍卖费用等，典质物风险保证水平已大幅下降。
房产开放商也为尽量多的套取银行资金，常常与购房人通同举高房屋价钱，或许将楼盘中地位较差且难以销售的房产来作为请求按揭贷款的标的，该类典质物实际价值与评价价值对比缩水严重，即便银行依法处理贷款的典质房产，也未必能足额明白贷款。同时因为最高人民法院的司法解释，建设单位垫付的工程款和拖欠的工人工资等优先受偿，即处理典质物所得必须优先支付工程款和工人工资以等，剩余部分才能够清偿银行贷款，所以开发商提议的批量“假按揭”风险极大，银行债权严重悬空。
0 3
简单激发群体性事件
因为开发商常选择名下无资产的亲戚或内部职工作为批量“假按揭”的乞贷人，甚至选择收购异地农民的身份证，一旦出现资金链断裂，开发项目不能够定期交付应用甚至成为“烂尾楼”，按揭贷款涉众较广，且这部分“假按揭”人员不具有还款能力且简单抱团，甚至联合其他正常按揭客户团体对峙银行清收，一旦成为“群体性事件”，化解的难度极大。
0 4
言论及法律风险
部分银行工作人员对“假按揭”睁一只眼闭一只眼的立场，甚至参加到虚假按揭的操作中（如包装信贷资料、核保面签不到位等）谋取私家好处，当风险裸露时，有关业务机构和经办人员将遭到规章制度和法律法规的处分，同时激发社会对该银行内部风险管控的不信赖感。在互联网信息时期，因为部分假按揭贷款人也是受害者，在与银行的言论对决中，简单被作为弱势群体，银行遭到言论训斥的风险更大。
四、“假按揭”的主要形式
在平常审查工作中，接触到各式各样的虚假形式，不管是房产开发商提议的假按揭还是个人的虚假按揭举动，依据请求人是不是是实际购房举动和典质物是不是属实，可归结为“真人真房、真人假房、假人真房、假人假房”四种罕见形式。
1
真人真房
该种情形指请求人资料和签名都是真的，所购房产也是真实存在的，但开发商为增进销售加快回笼资金，与购房者勾搭举高房屋价钱，并开具真实的首付款发票向银行请求按揭贷款，以达到实际下降了首付甚至“零首付”的目的。例如某号房产的市场实际价值100万元，客户需求缴纳20%的首付款，贷款金额为80万元，而房产开发商与客户暗里商定，购房合同价钱为120万元，并开具真实的24万元的首付款发票，客户请求贷款96万元，而客户购房实际只需支付4万元首付，其他96万元由银行贷款支付。
这类情形在二手房交易过程当中更为罕见，在通太小型中介公司或许生意两边直接达成的真实交易举动，为获得更多的银行贷款资金，将合同交易和契证记载价钱举高，甚至要求房产评价公司赋予较高的评价价，变相下降首付。个人在审查贷款过程当中，曾碰到某评价公司赋予相当于周边相似房产价钱1.5倍的评价价，50万元的房产，赋予75万元的评价价，因为是初次购房，如今可参考20%的首付比例，
客户可取得银行贷款：85万元*80%=60万元
客户实际成交价钱为：50万元
由此可见，若该笔按揭贷款发放后，客户要求受托支付对象——房屋出售方返还10万元，即客户购置该房产不只不需求支付一分钱，能够额外取得10万元的资金。
2
真人假房
该种情形指请求人资料和签名均是真实的，然而因为签署虚假合同，所记载的房产不存在或房地产开放商“一女多嫁”，所购房产被反复典质，购房者也是受害者。详细操作为：一是部分贷款没办法解决预典质登记手续的地区，房产局对外开放的网站查询不到该房屋的生意情形，实行一房多卖的销售讹诈举动；二是极端恶劣的开发商，与银行经办人员勾搭，虚拟房屋，欺骗购房者和银行资金；三是互联网化后出现的新特点，房屋购置过程当中客户解决网签，而未立案的网签，套取银行按揭后一旦撤消网签或更改网签，典质物保证就不复存在。
3
假人真房
该种情形是购房人无真实购房举动，而房子真实存在，通常产生在社会资金压缩，房产开发商的楼盘产生滞销，面临资金断裂风险，为资金套现，将临时没有卖出的房子之内部职工或开发商亲戚的名字购下，从银行套取购房贷款。也有产生在二手房屋交易，实际资金应用人为套取房屋按揭与正常典质的利差或许取得更高的贷款额度，将名下房产通过虚假交易过户给亲戚朋友，并没有实际交易而套取银行按揭贷款，此两种情形的房子均是真实的。
该类情形的主要特点有：一是拟请求按揭的客户大部分来自同一个行政区域（某某乡甚至某某村）或许提供的收入证实是同一个企业及开发商的几个关联企业出具；二是收入证实中的工资高于本地一样行业员工的平均收入水平2倍以上，也有炒房人成立皮包公司用于开具高收入证实；三是房屋销售合同中或许二手宅券证中，成交价值（购房价）普通高于同类可比市场价；四是部分购房人中存在家庭成员或许亲戚朋友关系，例好像一批请求人中出现相似王伯富、王伯贵形式的名字；五是一人购置多套房产，且请求人没办法提供交易流水凭证，包含刷卡回单或许银行转账流水等；六是网下流行的段子，夫妻事先将房子过户到一方名下，假离婚一方净身出户，然后将房子高价卖给前妻或前夫，再来银行请求贷款，在房价上涨期间，一二线城市价值500万元的房子捣腾后也许贷到700万的贷款。
4
假人假房
这类情形比较极端，购房人无真实购房举动，通常为收购异地偏僻地区的身份证，而收入证实等材料所有是假的，客户签名是冒充代签的，合同记载的所购房子也是不存在的。这类情形通常为表里勾搭作案，开发商与房管局工作人员、银行有关经办人员利用银行内部流程破绽，协同作案，监察机制和规章制度形同虚设，欺骗银行资金，坐地分赃，极其胆小妄为。
典范的有森豪虚假按揭案：从2000年12月至2002年6月，由邹庆担任法定代表人的北京华运达房地产开发公司，以森豪公寓为幌子，邹庆指使公司人员雪卫星、王育红应用捏造收入证实、首付款证实，并虚拟了森豪公寓商品房销售的事实，用签署虚假商品房生意合同的办法，采用假按揭的方法，从中行北京市分行请求按揭贷款199笔，触及公寓273套，构成风险敞口6.449亿元。（详见报道《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》）
五、“假按揭”的平常防备
“信贷资产质量是第平生命线”，房屋按揭贷款作为传统的低风险信贷业务，在造假手段和水平陆续进化的当下，万不可漫不全心，需求我们陆续提升调查审查水平，在此联合自己平常风险审查领会，提出以下防备经历：规章制度切记心，行业数据常探听。资料审查很关键，逻辑推理不可少。
1
规章制度切记心
“相由心生”，我们首先要做好警钟长鸣，不冒犯罪律法规。同时，作为一个及格的风险控制人员，关于银行中的有关规章制度、业务风险峻点要了然于胸，好比关于请求人的基本准入要求，开发商的资质要求、数据指标等，思想上树立风险意识，举动上做到有章必循。
2
行业数据常探听
“道高一尺魔高一丈”，各类造假举动陆续地进化，银行风险人员需求陆续的提升本身的能力，增强对有关行业薪资水平，业务区域范围楼盘基本情形和基本交易价钱的数据积累，树立内部简略单纯数据库，针对上述中大幅偏离市场平均水平的收入证实和房产交易价钱，就能够迅速有用的辨认虚假风险，专业的数据积累，常常能达到事半功倍的成效。
3
资料审查很关键
各银行对房屋按揭贷款业务的基本实行非现场风险审查制度，甚至部分请求人的所有资料由房产销售人员转交给银行客户经理。不能否定的是，现实中存在只有到了信贷合同面签环节才与请求人接触的情形，这类情形下许多信贷调查办法已生效，只有强化对信贷资料的审查，包含对身份证、户口本、结婚证（离婚证）等的复印件，交易合同、个人征信报告、收入证实、账户流水明细等原件的真实性审查。查询查对内部信息系统、房管系统、工商系统等，查查房产立案及办证情形，请求人单位及收入情形，能否配套乞贷人银行对账明细中的工资交易情形，能否配套个人征信的单位信息、社保记载等，有没有存在虚假、捏造等举动，果断躲避“假人”、“假房”。
4
逻辑推理不可少
“万事皆有因果”，事物常常有其客观规律和必定联络。此点可参考穿插检验、征信信息解读等文章。所以，要成为一个优良的调查审查人员，壮大的信贷逻辑推理能力必不可少，我们要透过现象看到其背后的实质，知其然更知其所以然，才能够做好风险防备工作。
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