春节后的第三周，2月17日，浦东临港的三幅宅地拍卖即将拉开上海土地市场的鸡年大幕。经历了猴年楼市的大起大落，相信在这大幕将启之际，大家都充满了期待和忐忑，究竟鸡年土地市场会有哪些亮点，又会产生哪些变数，在这鸡年首拍前夜，就让我们一起五问上海土地市场。
一问市场走势：新年伊始土拍市场走势如何？
——调控春节双重影响 1月成交下跌明显
由于2016年上半年土拍市场过热地王频出，2016年下半年以来上海土拍市场一直处于全面调控的状态，因而自2016年下半年开始的土地供应稀缺情况延续至今。尽管相较去年下半年连续3月没有宅地供应的情况已有所缓和，但受春节假期影响，1月份的成交仍然呈下跌的趋势。这一趋势或将在2、3月份供应回暖后能够有所改善。
——均价环比上扬 实质稳中有降
而在成交价格方面，1月份上海土拍均价维持在11819元/平米，虽然在数据层面上环比小幅上扬，但由于12月成交土地多为浦东临港等上海边缘区域土地拉低了整体均价。实质当中，1月份土地均价同比去年同期下跌26%，即便相比去年全年16123元/平米的成交均价，也属于相对低位。且在政府针对房企土拍资金实施限制管控后土拍热度也已明显降低，加上2、3月份推出土地仍以外围区域位置，因而相信至少在一季度土拍市场均价仍将呈现稳中有降的趋势。
总结：年初土地市场供销低迷，2、3月有望回暖，成交价格受政策和成交结构影响或将稳中有降。
二问土地政策：地价趋稳 土地调控如何高效兑现？
——监管细化 政策严控房企融资渠道
从去年10月的土拍资金审核新规，到近期的私募基金管控，房企在上海拿地的融资渠道日趋收缩，去年还只是针对贷款、信托等方面的重点监管。而今针对私募基金的管控更进一步细化到禁止股权、收（受）益权的受让、债权投资等方面，进一步限制了房企在土拍资金上打擦边球的可能。在地价暂时趋稳的当下，后续土地政策是否出台还要看一季度土拍结果和两会上的讨论结果。
总结：调控思路以严控房企土拍资金为主，后续政策还看3月两会。
三问焦点地块：昔日地王今安在？
——地王项目集中入市 多数项目价格低调
经过2年的开发，目前2015年土拍的多数土地已相继入市，其中2015年的诸多地王项目入市过程中却倍显低调。部分已经入市的项目价格基本仅略高于2016年的区域地价，例如2015年最知名的上海总价地王静安府、单价地王阳光城滨江悦等项目，对外报价基本都在10万元/平米以内。而在2016年，类似区域的静安地王仅楼板价已超过10万元/平米。
2016年高涨的地价为2015年的地王们留出了足够的盈利空间，不过2016年岁末的楼市调控也是地王项目低调入市的主要原因之一。
——后续地王值得关注 或将拉升区域价值
当然，目前为止，2015年和2016年的地王项目已经入市的尚属少数，还有不少重磅地王项目的入市值得关注，如即将入市的2015年闵行莘庄双料地王项目金辉海上铭著、2015年嘉定江桥双料地王项目龙湖天璞雅筑，以及2016年松江泗泾、浦东周浦、奉贤南桥、虹口凉城、青浦徐泾、宝山顾村、静安中兴等板块的数幅区域地王。这些地王项目，尤其2016年产生的多个地王，由于拍出的地价已明显高于区域房价，其最终入市价格也必然改写区域房价，因而这些地王板块也成为今年最值得关注的区域。当然，在楼市遇冷的当下，这些地王项目如何入市营销并实现盈利也是业内关注的重点之一。
总结：2015年部分地王低调入市，2016年地王想要低调不容易。
四问地市前景：房企求地调控求稳难题何解？
——房企库存告急 土拍博弈加剧
2017年的土地市场，尽管1月份看似波澜不惊，但在平静的表面之下，供求矛盾正在加大。上文中我们已经看到，2017年1月份的土地成交同比下跌近2成，市场供应的不足占到很大因素。而在市场不给力的同时，房企自身的土地储备也已显出不足。据统计，目前国内前20强房企的土地储备周期平均仅为3年，相对于房地产3-5年的开发周期而言已是捉襟见肘。而在2016年的楼市火爆后，不少房企又寄希望于在市场增长放缓周期下的2017年，实现弯道超车，因而今年上海的土拍市场尽管出现2016年那样火爆的局面可能性不大，但仍将面临激烈的市场博弈。
——调控求稳 放量与控价并行
尽管买方需求旺盛，但从卖方角度来说，一方面放量供应缓解需求势在必行，但与此同时，强化监管并通过成交结构调整来控制地价平稳增长也是重中之重。因而，可以看到土拍市场首先在资金监管上下足了功夫，争取在源头上降低地价暴涨的可能性。同时，在一季度已公布的土地供应上可以看到，供应区域上也明显侧重于郊区。而一些热点区域的土地供应，自去年年末起便出现数次叫停，可见政府在土地供应方面坚持的求稳思路，因而2017年在市场竞争依旧激烈的情况下，极端的地王现象将被最大程度的控制。
总结：房企拿地热情不减，政府供地集中郊区，2017土地市场竞争依旧，但地王将被最大限度的控制。
五问一季供应：一月表现低迷 二、三月能否逆袭？
——2、3月供应放量 13幅宅地阵容空前
尽管1月份成交低迷，但就目前一季度发布的土地公告来看，2、3月土地市场的逆袭即将开始。2、3月上海土地市场仅宅地就有13幅之多，其中纯宅地达到12幅。如此阵容，自去年下半年以来已是难得一见。尽管区域分布以浦东临港、金山枫泾、金山新城、松江小昆山等偏远地段为主，但稀缺的纯宅地供应还是吸引了不少开发商的关注。仅2月17日的鸡年首拍，三幅浦东临港新城的宅地出让就累计吸引了14家房企参与现场竞拍。相信鸡年土地市场即将迎来一个开门红。
——叫停再现 调控后手仍存
尽管一季度土地市场前景看好，不过针对土地过热的调控神经依然紧绷，除了前文提到的针对房企土拍资金的系列政策之外。2月15日，松江小昆山纯宅地出让被紧急叫停，不过原本与其共同出让的其他地块仍将继续竞拍。尽管原因不明，但此次叫停也为即将到来的鸡年首拍敲响了警钟，一旦出现土拍过热，相信同样的土地叫停将再次出现。
总结：供应放量一季度地市逆袭在望，调控神经紧绷大热难以再现。
来源：凤凰房产上海
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