01.
昨天，地产股久违的大涨，有的涨停显然，市场层面感受到了政策的暖意，而且是从上到下一揽子的除了地方层面继续小打小闹的购房补贴，人才优惠等，最重磅的就是，央行，银保监推出融资工具——并购贷，专项债券，支持优质房企收购问题企业的项目
信号很明确，当下大家余粮都不宽裕，而挣扎中的企业，整体的风险却很大，市场预期也比较悲观，不知道到底欠了多少那么，就把企业和项目分开，相当于把风险掰成块儿，一个一个击破，不仅处理风险的风险小，而且加总起来就能让整体风险软着陆
再说，项目毕竟也是一个层级的法人实体如果项目手续完备，债务清晰，那就促成优质企业来收购当下，迫切需要这样的收购行为因为，出险企业现在被各路追打，银行不给贷款不说，还不让销售回款正常出账，地方担心项目烂尾，锁死监管户，购房者更是避而远之
这就是开发商眼里的挤兑当外源融资和内源融资形成双重挤压的时候，开发商债务风险就像急速下坠的落体，而预期悲观和这种下坠，又形成了负反馈，放大这种风险若有外部资金进来，特别是像央行说的优质企业，无疑就是抓住了救命稻草
02.
逻辑很自洽，但想法也有点理想化了前天，央行，银保监的重磅利好发布后，有记者朋友给我发来了下面这张图，并咨询我，为啥2021年全国房地产行业收并购的数量和金融比往年少，而且少很多呢我想告诉大家的是，并购意味着扩张，扩张来自信心，盈利和风险预期
过去，为啥孙宏斌敢买买买，为啥房地产并购市场很火因为有对加杠杆，高周转，上规模，冲千亿模式的顶礼膜拜，导致对土地储备资源的无限度攫取我记得，当时银行的白名单里，看哪个开发商实力强，最重要的指标，就是土地储备这种投资价值判断，也影响到境外的评级机构，金融机构，中国的开发商有多大，他们就下多少菜
这其中，肆无忌惮的加杠杆，起到决定性的作用试想，卯足劲儿地加杠杆，买买买的胆量就肥了，地价也就被抬高了
当然，地价高不高，取决于未来房价水平预期，也取决于给不给加杠杆如果房价还要涨，那当下的地价就不高即便当下房价不高，但所有人无一例外地认为，一旦地价高了，未来房价一定会上涨所以，地产企业就敢拿地，多高的价格都敢拿一来，可以加杠杆拿地，自有资金的风险分担份额是很有限的，二来，未来房价上涨，可以给高地价买单
所以，为什么深圳有些旧改项目，存量地块，即便前面有各路炒家已翻来覆去操作了几轮，撸了几轮羊毛，叠加起来的成本，已高的不得了，但依然有下家来接盘因为，接盘的人预期，房价一定会上涨，覆盖掉所有成本再说，有多路私募资本跟着接盘侠一起干，还担心什么
讲这么多，是要告诉大家，现在摆上货架的那些等待收并购项目，很多是价格高，泡沫重的资产说的简单点儿，肉少骨头多，说得严重点儿，请君入瓮2017年，王健林600亿甩卖资产，孙宏斌接盘，大家都说赚了，因为大家都预期楼市还有戏，趁火打劫的，一定赚
但现在，风向变了。
03.
近期爆发的所有风险案例，都指向了一点，出问题的房企不止一处漏风庖丁解牛这些案例，我们才知道，原来开发商用100块本钱，做1万元的生意，可以用理财融资，商票融资，供应链融资，并且可以把这些债务藏到表外，还可以挪用预售资金，对供应商无底线拖欠
那么，当真相被揭穿的时候，你说你有10口锅，8个盖子，但我担心的是，10口锅，5个盖子央行说的很清楚，鼓励收并购，但有三个原则:一是按照依法合规，风险可控，商业可持续的原则，二是按照穿透原则，评估项目合规性，三是市场主体按照市场化，法治化原则并购
言下之意，货架上东西很多，你们若想买，我支持，但是交易是你情我愿的市场化行为，法制化行为你们要看好了，要掰开好好看，里里外外，彻彻底底地看
大家都看到了，昨天杭州的第三轮土拍，地方政府向开发商示好的诚意是多么多么的充足不仅把压箱底的宝贝儿拿出来了，而且恢复勾地，保证金最高不超过5000万，底价降低，溢价率最高不超10％，没有竞配建，达到最高限价以后，直接摇号，利润给到开发商
对很多开发商来说，干干净净的招拍挂拿地，又好又便宜，可能是优选，干嘛冒那个险呢。
薇娅翻车事件，让我们看到高歌猛进的直播带货行业的另一面，原来也有如此贪婪者部分地产民企如出一辙的翻车事件，也让我们看到了同样高歌猛进的地产行业的另一面本质是一样的
突飞猛进的繁荣，就像一袭华丽的袍子，荣光的时候，多大的梦想都能实现，多夸张的市场都是正常的比如，2018年到2020年上半年，杭州一共上演了28场万人摇号抢房的盛况，2018年，深圳手拿500万的购房者，只能换来角落里一蹲谁都不会想着这些是有问题的很多人在吹，市场需求多旺盛啊！不恰当的比喻就是人有多大胆，地有多大产
04.
繁荣的另一面，就是所有的问题都被掩盖了销售端有多旺，供给端就有多变异无论什么价位的土地，都能被买下来，这种行为走向极致，就是行业的撕裂比如，深圳诞生了深房理这种将炒房演绎到P2P的模式，深圳房价要比肩香港，杭州要比肩深圳
见司马迁《史记·贷殖列传》中讲到，用贫求富，农不如工，工不如商，流通环节赚钱，自古以来，备受很多人追捧，大家这么追逐房地产，看重的就是一买一卖这个过程的赚钱效应其实，研究领域也是一样，看重能在经济上变现的实验发展，明显多于基础研究，应用研究
所以，就不奇怪，为啥各个领域，一旦要市场化的时候，资本就想着法子赚钱，即便是教育领域也不例外前两天，相约刚从某地产民企离职的好友，他讲到，老板现在非常困难，几百亿债务紧逼，非生产部门的人都被派去卖房子去了我很纳闷，老板几百亿身价，还那么贪婪
他告诉我，十几年前，本来挺稳健的，但这些年在这条路上冲得太猛数亿身家的时候，想着百亿，后来发现赚钱诱惑太大，小目标变成大目标，没有敬畏，就返不回来了一样的道理，太偏离航道，就一定会被拉回来，因为大道自然，而期间的痛，必须要承受
这几年，地产赚钱效应太厉害，很多民企老板们在追逐财富的道路上一路狂奔，迷失了方向，把社会责任，本分经营，踏踏实实，甚至是法律，都抛在脑后其实，关于房地产灰犀牛的定论，去杠杆的决心，监管层讲了很多次，金融长效机制的部署，2019年就开始落地
但是，很多地产企业不以为然，甚至不当回事，还抱着过去地产依赖，救市的思维所以，接下来可能会有这样的情况，即便断臂求生，也不一定有人来救，这个结局得自己承担当然，如果有打折出售的诚意，就一定有意愿接盘的，那就是好消息，别再幻想了
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