新华社北京１月２２日电 题：团体经营性建设用地改革带来哪些转变？——北京大兴试点见闻
新华社记者 梁相斌 孔祥鑫
北京大兴是团体经营性建设用地改革的试点地区之一。
２０１５年２月，北京大兴等３３县（市、区）被领土资源部确定为团体经营性建设用地入市的试点地区。在试点近两周年之际，这项改革试点怎样样了？改革举动给大兴这个曾经典范的城乡接合部地区带来了怎样的变化？记者日前走进大兴一探讨竟。
改革冲破哪些法律和制度？
依据改革内容，在试点地区临时调整实行土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、团体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，许可存量农村团体经营性建设用地应用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地应用权一致入市、同权同价。
“试点冲破了诸多法律和制度的限制，我们能预觉得这项改革将给广大农村和城乡接合部地区带来无穷生机与活力。”北京市大兴区委书记谈绪祥说，“与国有建设用地同权同价，意味着团体经营性建设用地将享用上市交易、融资典质等有关权利。”
“大兴区把团体经营性建设用地入市后的‘将来收益’作为典质，设立专项金融产品，让团体经营性建设用地的资产价值和市场属性获得充足表现。”谈绪祥介绍，“我们推出的村镇（环境）整治建设贷款、小城镇建设基金等金融服务，为大兴区西红门镇城乡接合部改造一期二期、旧宫镇南小街等项目授信４０多亿元，让土地整顿开发获得‘第一桶金’。”
大兴为何被选为试点地区？
上世纪８０年代以来，“村村点火、户户冒烟”的村级工业大院发展工业的形式一度风行。“尽管土地出租建起的工业大院可以带来必定收益，但小化工、小加工、小餐饮、小市场等低端产业集合，垃圾遍地、污水横流严重影响了正常生活。”西红门镇四村村民陈亚檬对记者说。
“试点地区选择大兴也是缘由是该地区早在６年前就通过对城乡接合部地区的改造，开始了团体土天时用的摸索。”大兴区委书记谈绪祥说，２０１１年，作为北京市城乡接合部综合改造试点，大兴区先期在西红门镇、旧宫镇开始了团体土天时用新形式的摸索，推进产业升级，增进农民工作。
“在西红门镇３０平方千米的镇域面积内，从２０１２年开始，筹划用５年时间推进１０平方千米工业大院的解除，以产业疏解带动听口疏解。”大兴区西红门镇党委书记郑亚君说，“西红门镇率先选择了寿保庄进行工业大院的解除腾退工作，有用盘活土地资产，走出了一条集约利用农村团体建设用地的新路。”
大兴采用哪些创新做法？
通过初步统计，大兴区共有团体经营性建设用地总计４２００余宗，因为散布不均，碎片化严重，为了有用破解因团体经营性建设用地散布不均激发的“穷村越穷、富村越富”的问题，统筹公正与效率，大兴区在西红门镇经历的基础上，在全国率先推出了团体经营性建设用地入市“镇级统筹”形式。
“‘村自为战、户自为战’的传统农业思想没办法处理城镇化与社会转型问题。”谈绪祥说，建设幽美的生态环境、构建优越的城镇发展系统，需求进行州里土地资源公正配置的统筹，保证各村土地发展权共享和收益均衡。
“西红门镇成立了团体所有制的联营公司。”西红门镇副镇长王彪介绍，试点地区的团体土地应用权依照必定程序登记至联营公司名下，并拜托其一致进行园区建设、经营管理、收益分配。这既均衡了基础要求、区位优势不一样的各村的好处关系，也保护了全镇村民的好处。
农村团体建设用地如何“腾笼换鸟”？
２０１６年１月，北京市赞比西房地产开发有限公司以８．０５亿元竞得名称为“２号地小Ｂ地块”４０年的土地应用权，这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的团体经营性建设用地。
“该地块已于今年１０月底开工，拟建设‘西红门青年创投中心’。”该项目负责人彭义介绍，项目建成后将为优良青年创业者、企业家提供一个与国际接轨的创新平台。
在大兴团体经营性建设用地入市试点的首个项目——鸿坤·金融谷，一个生态环境幽美、高端产业集聚的现代化园区已初具规模。鸿坤集团副总裁、鸿坤创新产业投资公司董事长王玉然介绍，如今，该项目引入了王芳传媒、长江文化等龙头企业，北京股权交易中心也已签约入驻鸿坤金融谷。
“业态的发展水平直接关系到团体经营性建设用地入市的价值，更事关经济组织成员的收益。大兴区在团体经营性建设用地入市上确定了‘业态引领、用处引导、节省集约’原则，完成了‘业’与‘地’的共振联动。”谈绪祥说。
农民如何共享收益？
“团体经营性建设用地入市收益可否合理分配，是权衡改革试点成败的关键。”谈绪祥说，依据树立统筹国家、团体、个人的土地增值收益分配机制的要求，大兴区综合考虑土地增值收益构成、城乡建设发展、农民好处保证等因素，制定了增值收益调理金征收应用管理方法。
据介绍，大兴区确定征收土地增值收益调理金的比例范围为土地交易总额的８％－３０％。统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付团体经营性建设用地土地开发、土地整顿资金，和农村经济困难大众的社保补助和特困救助。
“农民成为‘带着资产进城’的新市民，通过入股村民地租保底，每５年增长５％，确保农民既得收益不因改革试点而削减。”谈绪祥说，待该联营公司所统筹土地所有入市即项目决算后，再对所有团体经济组织成员进行“二次分红”，地块上市后，合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方法，确保农民每年都有稳固收入。
西红门镇寿保庄村党支部书记高志华介绍，该村所属的地块通过改革，每亩土地的直接收益由本来的每年８０００元上升到１．３万元。“过去，我们家的１．５亩土地建成厂房出租的收入也许是每年６万元。”西红门镇四村村民陈亚檬说，“如今，全家每年的分红所得能达到１２万元。”
试点地区将来怎样规划？
在刚刚结束的北京大兴两会上，提到大兴区率先进行团体经营性建设用地试点的城乡接合部地区，北京市大兴戋戋长崔志成的表述是“正在产生洗心革面的变化”。
走进西红门镇原有城乡接合部工业大院的腾退地块上，一座名为“西红学生态文化体育休闲公园”的综合性绿地公园悄然耸立。李可染画院、现代体育场馆等坐落期间。
大兴区研究制定了相符首都功能定位、京津冀协同发展和“高精尖”经济构造要求的有关规划，在北部各镇重点引进高科技产业，在南部各镇重点发展“大众创业、万众创新”有关产业。关于团体经营性建设用地，在确保“地尽其利”的情形下，完成了“产兴其业”。
“除过科学规划产业布局，腾退地块的大部分面积将建成绿地。”王彪介绍，如今，大兴区正在联合西红门等农村团体经营性建设用地入市，规划改造城乡接合部地区。“不只需发展产业，还要保证生态环境。通过解除腾退等手段，从根本上处理了城乡接合部地区的恶疾。”
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