编者按:压抑了一年的楼市，开始吹进了春风，1月五年期LPR降低，发改委表示要促进房地产合理消费，2月地方政策调整频频，3月全国两会定调，房住不炒大前提下，要满足合理住房需求最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季金三银四的失色
南京楼市正在失去传统的金三银四行情。
今年没有‘金三银四’，我们门店上个月就我一个人开了一单在南京郊区做了5年二手房中介的侯嘉向时代财经表示，今年行情不好，纯粹是买家市场
南京网上房地产数据显示，截至3月31日，南京一季度新房认购5731套，成交21129套，与去年一季度相比，认购量下跌了43.2%，近乎腰斩，成交量也下跌了30%。
南京克而瑞分析师丁岚对时代财经称，3月成交量下滑主要受疫情的影响目前南京楼市处于比较低迷的状态，除了主城热门区域个别项目去化相对好一些之外，其他地方都比较惨淡
楼市下行，全国各个城市相继推出调整楼市的政策，其中不乏热点城市，南京即是其一日前，南京市溧水区，六合区调整限购政策，向外地户籍购房者开放了可购一套房的资格日前，南京放松商品房预售款监管，最高可拨付60%监管资金
另据媒体报道，当前，南京主要银行首套房贷利率基本在5.2%—5.4%之间与年2月，4月初的5.5%—5.9%，在5.2%—5.6%相比又进一步下调放款时间也在不断提速，最快一周就可放款
不过丁岚指出，目前客户观望情绪浓厚，启动分销，全民营销的项目也在增多六合，溧水两区本身市场流速就比较慢，从克而瑞最近监测情况看，市场反应并不是很大，对市场的激励作用也尚未显现
作为苏大强江苏省的省会，南京在房地产市场留下过浓墨重彩的一笔。。
2014年9月，南京暂停2011年起开始执行的限购等调控政策，楼市逐步回升在省会的财富聚集效应，对周边省市的辐射力，改善型需求井喷等因素的加持下，南京楼市整体爆发到了2016年，南京和苏州，合肥，厦门领涨全国二线城市，被称为楼市四小龙
主城区一向是南京楼市炙手可热的区域，如建邺区的河西板块，在过去几年里，区域内推出的新楼盘时常出现万人摇日光盘的盛况不过，最近上新的楼盘已热度不再
4月初，位于河西东南部的江宸府推出184套新房，截至4月15日，其去化率尚不到50%南京网上房地产数据显示，目前该楼盘总认购套数88套，总认购面积13599.33平方米，未售总套数96套，未售总面积17008.81平方米，已认购套数，面积占总量的比例分别仅为47.83%，44.43%，且尚未有一例成交
热门板块尚且如此，其他区域的新盘更为惨淡据南京网上房地产数据，雨花台区的柏悦府于4月3日开盘，推出154套房源截至4月15日，累计获认购5套，累计成交1套浦口区天宸云筑于3月7日加推，18套新房经过一个多月的销售后，没有一套成功卖出
南京楼市评论员尹霄飞对时代财经称，南京三，四月数据都不会太好，三月初刚过完农历年，还未恢复正常，到了三月中旬又出现了疫情，因此市场一直不太好虽然六合，溧水放松了限购，但这两个区域属于远郊板块，只是释放了少部分需求，其放松更多地属于风向标的示范效应，对楼市的实质影响比较小
虽然成交不再火爆，但从房价数据来看，南京新房价格仍在上涨国家统计局4月15日发布的3月70城房价数据显示，3月份南京一手房环比增长0.2%，这是自去年12月以来连续第4个月正增长
但尹霄飞称，不少郊区盘出现了打折促销的情况，市区的楼盘虽未降价，却通过下调首付比例的方式降低购房门槛如江北核心区的楼盘，原来首付要八成，现在只需要三成就可以了，南部新城大较场板块以前也要求八成首付，目前五成，六成都有，门槛降低了不少
这让南京楼市面临较大的库存压力南京网上房地产数据显示，截至4月15日，南京全市住宅新房可售套数达75547套，创下历史新高回顾历史数据，南京一手房库存曾在2014年9月突破5万套，但庞大库存在随后到来的牛市中被迅速消化，到2016年5月中旬只剩下28000套，到2017年3月又跌破2万套，创下历史新低直到2018年，新房库存量重回近4万套，随后一路攀升
丁岚称，除了疫情影响外，更重要的原因是整体市场下行，导致购房者信心不足克而瑞研究中心统计，今年一季度，新房销售遇冷，中国百强房企销售业绩规模同比缩水47%
金三银四没有如期到来，二手房业主更为苦恼。此前，多地曾传出银行房贷款额度收紧的消息，有些银行新房及二手房房贷业务甚至处于暂停状态，购房者则被告知需等明年。
住在南京江宁区麒麟镇某小区的杨洋，自去年年初就计划卖房，以置换一套面积更大的房子，但挂牌近一年还未卖出去45平方米，计划卖117万但江宁区很大，不同位置的楼盘行情差别很大另外，我们小区体量太大，同户型房源太多，价格没有优势的就很难卖
杨洋介绍，自己在2016年买下这套房子，买入价75万那一年，南京楼市一片火热，被称为楼市四小龙从成交量看，2016年，南京市区的新房成交量突破12.6万套，创下自2009年起8年来的新高而此后至今的5年里，南京新房成交量也再未出现这样的高光时刻
土地市场同样火热2016全年，南京累计出让84幅土地，卖地收入达1629.74亿元，不仅为2015年土地收入的两倍多，在全国也排在第二位，仅次于苏州
杨洋还清晰记得那时楼市的狂热处处涨价我买房的时候，我们这个小区已经在涨了，到2018—2019年涨到顶峰，隔壁邻居以超125万的价格卖出如果不是三年限售的影响，在高峰期将房子卖出，杨洋可在购房后2—3年内赚50万可是，近两年来小区房价呈下降趋势，尤其今年，急着置换的业主选择降价，不少房子挂牌价降至105万左右
杨洋的小区并非孤例与一手房价格的坚挺不同，南京二手房已进入下降通道国家统计局发布的3月份70城房价数据显示，3月，南京二手房出现连续第6个月下跌，跌幅为0.1%去年10月至今年2月，南京二手房降幅分别为0.3%，0.5%，0.3%，0.6%，0.8%
市场持续下行，二手房业主们开始妥协贝壳找房的房源信息显示，二手房纷纷开始降价，降幅动辄二，三十万，其中多数降价在2022年春节后二手房都不太好卖，量太大，都在卖，谁买 杨洋无奈地说
看着如今二手房市场的低迷，汪达却有些庆幸2018年与2021年上半年，他卖了两次房，两套房子分别位于雨花区，建邺区交界处，以及建邺区河西板块，两次卖房都非常顺利，均于挂牌次日成交两套房位置很好汪达说
不过，他也感受到二手房价格的滞涨自己的第一套房于2012年以单价1.5万元/平方米买入，2018年以4万元/平方米卖出，同年又以近4万元/平方米的价格买入河西板块一套二手房而这套房价格涨幅不大，在2021年售出时单价仅5万元/平方米
二手房遇冷与调控政策不无关系为了打击投资投机性需求，南京多次出台调控政策限购，限售2017年3月，南京将六合，溧水，高淳等三区纳入限购范围，已拥有1套及以上住房的非南京户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房在主城区范围内已拥有2套及以上住房的南京户籍居民家庭，暂停新购二手住房同年5月，南京再出新政，新购住房3年内禁止交易2018年1月，南京堵上人才房漏洞，要求高层次人才限购一套且5年内不得转让
随后，南京还不断提高购房门槛2021年1月，南京提高人才购房证明资格，本科，硕士人才社保期限分别为12个月，6个月2021年5月，南京又提高了无房家庭购房资格的认定条件，不仅需要2年内无自有住房登记信息和交易记录，还需前1年内在南京连续缴纳12个月社保或个人所得税，或须南京户籍满5年
不断上新的一手房也使二手房市场进一步下滑南京很多区域的新房还是限价销售，一旦新房要上市，买新房的也多起来，因为这样更有有套利空间毕竟，降价十几万甚至几十万出售二手房，与买新房赚个一两百万比，还是后者划算也因此汪达在今年年初买了一套带学位的一手房
南京网上房地产数据显示，截至4月18日，南京全市二手房成交19093套其中，今年3月成交5947套，虽然较与2月环比上涨了47.3%，但与2021年3月的11574套相比，成交量下跌了48.6%
作为中介，侯嘉则直接劝退客户:要买二手房的话可以再等等，非刚需不必买，老破小也别碰存量太高了，新房也很多，再叠加疫情的影响，二手房的‘寒冬’来了
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