门诊问题
出租房装修浑浊,租客该如何维权?
门诊专家
中国人民大学法学院教授 刘俊海
南开大学法学院副院长 陈耀东
北京市中允状师事务所状师 赵静
专家概念
租客和房主或中介之间的法律关系,属于消费者权益保护法调整的消费关系,中介或房主应该有安全保证责任,包含装修的房屋也不能够对消费者产生致害的成分。
检测结果和得病的病例都可作为证据,但可否被法院采信则是另外一问题。
一要看跟租户签约的实际情形,确定承当责任的主体。二要看出租方的主张,是仅仅主张消除房屋租赁合同和违约责任,还是要求人身伤害补偿的责任。
北上广深,寸土寸金。每年,大批的务工者、毕业生纷纷涌入大城市,住房需求量也随之水长船高。有媒体曝出,为顺应激增的租房需求,很多中介或房主边装修边招租,房子装完就租出去,当租客以室内空气质量不达标为由提出退租时,少有中介或房主接纳,更多的是剥削违约金或不予退租。租客缘何维权难?又该如何准确维权?为此,记者采访了中国人民大学法学院教授刘俊海、南开大学法学院副院长陈耀东、北京市中允状师事务所状师赵静。
因空气浑浊激发的租赁纠纷日渐增多
前不久据媒体报道,肖女士在入住公寓品牌“蛋壳”一周后感到身材不适,经检测中心检测显示甲醛超标,但她借此提出退房的要求却被“蛋壳”拒绝,对方还表示,提迟到租属于违约举动,须收取2040元违约金。经12315消费者投诉告发专线和媒体参与后,9月6日蛋壳公寓表示,赞成肖女士无责退房,退还剩余房租。
刚入职场的小陈和小李,也碰到了相似肖女士的懊恼。小陈在北京找到一份工作,通过网站租到一间新装修的单身公寓,入住半个月后感到头晕想吐、呼吸不顺。他从网上买来甲醛自测仪对房屋进行检测后发现,甲醛浓度高达0.7毫克/立方米,超过国家安全标准0.1毫克/立方米6倍多。为此,他提出退租,但租房网站拒绝退还所有押金,缘由是他在入住时就已经晓得这是刚装修完的新房。而小李租住的房屋经检测发现,室内空气甲醛超标10倍,当他提出退租时,中介称要扣除其2000元违约金。
最近几年来,承租两边因租赁房屋室内空气浑浊问题,也成了法院的诉讼热点。2013年以来,上海（楼盘）市法院一中院共审理涉室内空气浑浊房产纠纷案件16件。其中12件案件均系当事人以栖身房屋内空气质量严重影响人体健康,不宜栖身为由提告状讼,占75%。
6月21日,北京市大兴区法院开庭审理了一原由装修浑浊向中介索赔的案件。有身孕的任女士在入住出租房三个月后流产,并被确诊为白血病。过后,经对租住的房屋进行空气检测发现有两项指标不及格。因以为得病与屋内空气浑浊有关,任女士将租给其房屋的链家公司诉至法院,索赔近百万元。
租客是不是有官僚求消除合同?
“租客和房主或中介之间的法律关系,属于消费者权益保护法调整的消费关系,既然实用消费者权益保护法,租客就享有安全保证权,中介或房主也就有安全保证责任,包含装修的房屋不能够对消费者产生致害的成分。”刘俊海以为,即便租客明知是新装修的房屋,中介或房主也不能够免责。
赵静从合同法角度进行阐释:“出租者应该保证出租的房屋纰谬租户产生伤害。这是房租租赁合同的主要目标之一,即房屋要合适栖身。”她表示,关于实行装修的房主或许从房主手里租下房装修后再进行出租的中介公司来讲,从装修环保材料的选择、房屋装修后空置透风、采用除浑浊的办法,到出租前行行室内空气检测,这些都是必要的。
“出租方出租房屋,应确保房屋相符栖身应用要求,承租人能正常栖身应用房屋,此为出租方的一项基转责任。合同中写不写明检测责任,均不能够免去出租人的该项基转责任。假如系新房出租,写明检测责任自然会更利于承租人。”陈耀东指出,关于装修后房屋室内空气浑浊的问题还应辨别不一样情形,好比究竟是生产商或销售商或装修施工人隐瞒装修材料不及格,出租人不知情,还是出租人明知而隐瞒等等。但不管属于何种情形,出租方均应实行其基转责任。
受访专家均表示,依据合同法第233条规定,租赁物危及承租人的安全或许健康的,即便承租人订立合同时明知该租赁物质量不及格,承租人仍能够随时消除合同。所以,假如出租者交付的房屋含有诸如室内空气检测不及格等情形,则交付的房屋不相符栖身要求,即便租客订立合同时明知该租赁物质量不及格,仍有官僚求消除合同。
租客该如何维权?
记者发现,近期媒体曝光的多起关于出租房屋纠纷,在租客以空气浑浊为由提出退租要求时,多遭到拒绝,不只被要求承当违约责任,还被剥削违约金或拒退押金。
碰到上述情形,租房者是不是就只能退租又交钱?受访专家的答复是“NO”。在与中介或许房主协商未果的情形下,如能有公平第三方判定机构用科学数听说明房屋确实存在甲醛过量伤害人体健康的问题,则说明该房屋没办法满足栖身要求,合同目标没办法完成,租房者有权依据法律规定向出租方发送消除合同的告诉。
从证据方面,赵静以为,从租客和出租方协商的角度来讲,以自行检测结果跟出租者进行交涉,是基本上够用了。但假如进入法律诉讼程序,平常购置的检测仪器的质量、检测的过程程序等不必定能达标或标准,所以检测结果作为证据的效力就大打折扣。她建议,租客能够联络专业检测机构进行专业检测或许公益环保组织参与协助联络专业机构检测。
记者询问了几家拥有CMA(中国计量认证)资质的第三方检测机构发现,家庭空气质量检测是按检测点收费,一个点通常检测5个项目,即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC(总挥发性有机化合物),检测价钱在300-500元/点。
“检测结果和得病的病例都可作为证据,但可否被法院采信则是另外一问题。缘由是在法律上是需求进行因果关系推断的。原则上讲,租客得病是"果",房屋甲醛超标是致其得病之"因",二者是不是存在因果关系才是可否作为证据的关键。”陈耀东这样说道。
辽宁省沈阳市沈河区法院在7月宣判的一原由甲醛问题引发的房屋租赁合同纠纷案,就给租客如何搜集证据提了个醒。法院经审理后以为,佃农提供的甲醛检测结果并不是规范检测报告,缺乏以证实检测结果的准确性及客观性。同时,未提供证据证实有关的就诊情形和得病与房屋甲醛超标之间存在因果关系,故依法采纳其诉请。
中介和房主该承当如何的责任
刘俊海表示,假如依照消费者权益保护法第23条规定,汽车、家电、包含室内装扮装修等商品或服务存在瑕疵问题时,则实用举证责任颠倒。“原则上,租客承当证实伤害的存在,中介或房主能够自证洁白,但证实不了就得承当责任。”
但受访专家以为,责任划分得辨别不一样情形。刘俊海说,一是要看跟租户签约的实际情形,来确定承当责任的主体。假如中介是以代理人名义,装修是由中介负责,则中介承当所有责任。假如房主和中介直接存在通同举动,则房主也许承当连带责任。二是要看租客的主张,是仅仅主张消除房屋租赁合同和违约责任,还是要求人身伤害补偿的责任。假如租客因装修浑浊得病,则可实用《侵权责任法》主张补偿。
“依据对此类诉讼实践的视察,入住空气检测不及格的房屋后得了各类疾病打官司的情形,大多向出租方主张了人身伤害补偿,而法院也赞同了必定命额的各类人身伤害补偿,包含精神伤害补偿。”赵静说道。
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