“过热、调控、降温……”成为2016年楼市症结词的背后，“你买房了吗?”一句朋友间简单的问候语从另一个侧面反应了2016年楼市的变更。展望2017年，房地产市场将会怎么走?中央释放的这些改革信号，将影响你的买房决定。
症结词：调控
两个月24城共计50多次楼市调控
从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次宣布了加码收紧购房的政策。
“郑州、武汉此轮出台的政策都是对原有调控政策的一次升级，体现了近期热点二线城市积极管控房地产市场的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列，或者继续加码。目前，石家庄、青岛、长沙、重庆等城市总体上炒房需求较年夜，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除后续出台相应的收紧政策的可能。
症结词：过热
调控源于热点城市房价连续上涨
“9.30”楼市调控开启之前，国内多半二线城市涌现房价涌现连续数月上涨局面。9月份，国度统计局宣布的70个年夜中城市房价数据中，有63城上涨。楼市“过热”背后，“地王潮”也成今夏热词，中原地产数据显示，2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。
今年各地密集宣布的限购限贷等调控办法目的就是为了给过热的热点城市楼市降温。因为一线城市房价偏高，前9个月，部分投资、投机资金撤出一线城市进入二线城市，武汉、南京、杭州、厦门、郑州、合肥等二线城市先后接棒一线城市领涨，形成蔓延趋势。
不过，随同10月份各地调控的落地，楼市的快速降温，“地王潮”也戛然而止，无锡、苏州、南京等多地还特别出台了土地限价举措。截至12月14日，12月上旬的全领土地市场合计成交超过10亿的26宗，超过5亿的地块56宗，溢价率超过100%的只有4宗，而超过50%的只有13宗。
症结词：降温
热点城市楼市降温 房价走势明显趋缓
11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。
年夜范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。“从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。”国度统计局城市司高等统计师刘建伟称。
在张年夜伟看来，因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经涌现。来自中原地产12月19日的最新剖析称，预计本轮调控周期起码连续6-9个月，20个热点城市房价将涌现10%以上的下调空间。
严跃进认为，鉴于11月房价环比上涨较快的城市均为三线城市，且主要是京津冀、长三角、珠三角这三年夜城市群中的三线城市，故这些城市需要提防返乡置业需求释放时，房价快速上涨的风险。
症结词：改革
楼市将怎么走?中央释放这些改革信号
12月16日正式终结的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位。还明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立相符国情、适应市场纪律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止涌现年夜起年夜落。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，“要解决炒房问题首先就得稳房价，而稳房价的前提则是要增加供给。”
会议就指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、范围化租赁企业成长。在严跃进看来，成长住房租赁市场可有效满足城市各条理住房者的租赁需求和改良城市住房结构。
“针对一、二线土地市场供给不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加年夜土地供给指标，采取人地挂钩模式;其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。
中央经济工作会议同时明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和增进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特年夜城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共办事水平，增强对农业转移人口的吸引力。
近期，土地使用权到期续费问题在社会受到广泛关注。在中国，“土地国有制”是政府所坚持的基本国策，对于土地的使用是通过向政府租用的形式来取得土地使用权。然而，随着浙江温州地区一批为期20年的住房土地使用权将于近期到期，各界都对政府的反应表示高度关注。
然而，这项为众人所关注的议题近日似乎有了曙光。据指出，政府倾向于“不再收取额外费用”;然而，据知情人士透露，使用权到期免费续期只是暂时过渡性政策，政府将就房地产税、土地招拍挂等一系列税费进行整合，推出一揽子解决方案。
楼市泡沫与当前土地政策不完备密切相关
“土地国有”根基遭侵蚀
在我国，囿于法律禁止土地买卖，国有土地所有权不能流转。这项旨在抑制土地投机、确保土地为最多数人利益服务的政策正在土地资本化的过程中遭到侵蚀。一般情况下，国有土地的使用权必须通过有偿支付的形式向政府租用。而针对国有土地的使用期限以及用途，政府也做出了明确规定：
在使用期限方面，居住用地最高年限为70年;工业用地最高50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地最高50年;商业、旅游、娱乐用地最高40年;综合或者其他用途最高50年。所谓土地使用期限意指：“土地使用权限上的土地使用期限减去土地已经使用年限后剩下的年限，依照法律规定，使用期限到期后可以申请续期”。
从“土地国有”的基本国策来看，对于土地所有权与使用权的明确界定使得土地使用不存在根本矛盾。然而，对于土地使用权“续期”该不该收费，各方却抱持不同意见。对于一般民众而言，在使用期限内对于使用权的转让需溯及既往，这意味着当一般民众从事二手房交易时，必须将前任户主的使用期纳入使用期限之中。
对于二手房购买者而言，在使用期限到期前购房，不仅可能需要缴交额外的续期费用，续期的制度交易成本不明也意味着对购房者施以制度性惩罚，这也与司法体制维护公平正义的基本原则相抵触。
也因此，在“土地国有制”的基本国策不变情况下，如何对制度进行完善，理清内部逻辑，才可能从根本上健全“土地国有制”，让“地尽其用”的政策目标获得巩固。
用深改思维完善土地国有制度
自改革开放以来，政府大力推动城镇化政策，商品房市场蓬勃发展，一线城市房地产成为市场上的稀缺商品，这也让商品房脱离了“住的功能”，转变成市场套利、投机的载体。
归根结底，我国的资产泡沫形成有其客观因素。货币超发、资本账户闭锁、制度交易成本高企无形中都为房地产市场投机、套利提供诱因;也因此，针对当前资产泡沫问题，高层不应再依循“头痛医头脚痛医脚”的思路，亟需通过理清房地产市场内部思路来完善土地制度，这才能让日渐遭到虚拟经济束缚的土地释放其价值。
长久以来，国人有着“有土斯有财”的观念，这为房地产市场蓬勃交易提供了源源不绝的柴薪，进而导致整个房地产市场出现严重扭曲现象。然而，当前的房地产市场是一个极度复杂的现象。在政府积极推动“城镇化”政策下，仍有着逾两亿的农村居民需要搬迁至城镇，这给房地产市场带来了所谓的“刚需”。
但迷信“刚需”的结果便是房地产成了投机者眼中“只涨不跌”的套利标的;此外，房地产持有成本过低也让套利者无需承担过高的持有成本，在低利房贷政策加持护体下，购房者只需秉持着政府不会坐视房价下跌、房价上涨速度快过资金利率上涨速度便可通过房市套取丰厚利润。这也让房地产沦为资产泡沫“重灾区”。
也因此，随着当前形势的变化，“续期”该不该收费不应政策讨论重点。只要房市有利可图，房市投机风气便不会停止，那续期收费只会转变成制度成本转嫁给下一个接盘侠。
要想进一步完善土地制度，让土地真正为实体经济服务，政府应通过“疏浚导引”的方式将土地使用成本合理化。通过土地制度改革来平衡土地供需，税制改革来合理抑制投机行为，健全区域经济一体化来引导实体经济进入卫星城市，唯有做好相关配套措施，才可能扭转当前土地市场扭曲行径，为房地产市场提供更加完善的预期机制。
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