纵观过去十年，中国房地产市场有着“中国式调控”的光鲜印记。本文以为，要处理房地产市场的问题，根本之策不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，增强供应侧市场建设。
最近十年以来的中国房地产市场价钱走势大致能够划分为四个周期。
十年房价四轮周期
以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价钱指数”为例，这四个周期的起止时间分别为：
第一轮：2006年到2009年初。其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为下行周期，金融危机爆发以后到2009年2月为下行周期。
第二轮：2009年3月到2012年5月。其中，2009年3月到2011年9月为下行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。
第三轮：2012年6月到2015年4月。其中，2012年6月到2014年4月为下行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。
第四轮：2015年5月以后开始新一轮下行周期，到2016年9月还没有结束。
虽然不一样城市、不一样类型房屋价钱上涨与下跌的详细起止时点和动摇幅度有所差异。但整体来看，近十年以来中国房地产市场的价钱走势具有以下三个特色：
第一，趋向性上涨，周期性动摇。从趋向上来看，房价在过去十年中是连续上涨的。假如以2006年1月为基期，将全国70个大中城市新建住宅价钱指数的值设定为100，到2016年9月，该指数达到162.4。依据“中国典范城市住房同质价钱指数”，北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了3倍以上。环绕趋向性上涨这一慷慨向，房价在部分时间出现出周期性动摇性，有时上涨速度更快，有时则出现下跌。
第二，下行周期长，下行周期短。从过去十年的情形来看，前三轮房价周期的下行时段都缺乏一年；而下行时段则连续的要长得多，例如第二轮下行周期为两年半，第三轮下行周期也快要两年。
第三，从普涨、普跌到分化，总量抵触向构造性抵触转化。在2015年之前，一、二、三线城市的房价走势基本上是一致的，下行周期同时上涨，下行周期同时下跌，虽然涨跌幅度有所不一样。而在2015年以后，这一情形产生了显著转变：北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不只抢先于二、三线城市开始，而且上涨速度也远远超过二、三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外，在一些四线城市及县城，房价甚至出现了下降。
房价背后的制度和经济背景
与普通商品或服务市场不一样，政府在房地产市场中施展着更大的用处。因此，要懂得房价周期和房地产调控的逻辑，必须首先懂得四方面制度背景和经济背景：
其一，城镇住房制度改革启动以来，我国房地产市场经历了从无到有、从小到大的发展过程。这期间，中国的房地产市场尚不健全，处在陆续完善的过程当中。换句话说，过去十年，中国房地产市场既是一个陆续强大的“发展中的市场”，同时又是一个陆续改革完善的“转轨中的市场”。
其二，我国实施有别于其他国家的较为独特的土地制度。依据宪法及有关法律，我国城市土地属于国家一切；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家一切的之外，属于团体一切。但即就是团体土地，村团体也只拥有不彻底产权——除过创办州里企业、村民建设住宅、乡村公共设施和公益事业建设等特殊事项之外，团体土地必须先被国家征收转化为国有土地以后，才能够用作建设用地。这就意味着，政府是建设用地市场上具有垄断身份的供应方。
其三，财税体制改革。1994年实施的分税制改革深入影响着尔后二十多年的中央、地方关系和地方间横向竞争关系。分税制改革以后，地方政府的原有财务收入起源弱化，寻找新财路的鼓励大大增强。与此同时产生了两个机遇：一是，同期开始的城镇住房体制改革激活了住房需求；二是，二十世纪九十年代后的招商引资热和各地与之相随着的工业园区建设热潮。这二者之间既有差异，又有互相关联的地方。提供住宅建设用地能取得短时间收益，但没办法取得长久连续的国内生产总值（GDP）和税收；提供工业建设用地能够连续性取得GDP和税收，但在地方政府间激烈的横向竞争之下，短时间内不只报答有限，而且还需求地方政府支出大批的基础设施建设本钱。缘由是企业能够用脚投票，而在户籍制度下，人口和家庭的流动则遭到较大限制；通过衡量弃取，最后各地政府都采用了以下的战略：一方面，通过招拍挂等市场化方法高价提供住宅用地；另外一方面，通过协议出让等政策性手段低价提供工业用地。
其四，房地产在经济增长中的重要身份。住房体制改革激活了城市原有住户的改良性住房需求；同时，大批农村人口在迅速城镇化的过程当中转移到城市，也产生了新增住房需求。因此，房地产成为中国经济的一大支柱产业。有测算显示，2001年到2013年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重平均高达18.3%，是仅低于制作业投资比重的第二大投资领域；2013年，房地产业增加值占GDP的比重为5.9%，加上房地产开发投资拉动的有关行业增加值，二者共计占GDP的15.3%，对GDP增长的奉献率达到29.4%。
房价调控的目的及工具
在以上制度背景及经济背景的基础之上，就很简单懂得中国政府过去十多年间的房价调控举动。房地产政策统筹着多重目的，诸如：经济增长、民生保证、财务收入、金融稳固、经济活力、城镇化推动、城乡社会管理等等。但这些目的并不是老是鼓励相容的，在某一特定的时间点上彼此也许存在抵触。梳理下来，政府进行房价调控的念头和意图通常主要基于以下两点短时间考量：
其一，保增长。在短时间，考虑到房地产在宏观经济中的重要身份及其对有关行业的带动用处，在经济下行期确保房地产行业的固定资产投资就自然而然地成为宏观调控的一部分，而增进房地产行业固定资产投资的条件是确保销量和价钱不大幅下滑。
其二，防风险。这里既包括防备金融风险，还包括防备言论风险、确保政治稳固。虽然学术上关于“泡沫”的懂得和界定存有较大争议，但在政策制定者和金融市场投资者中确实存在着广泛的担忧——房价过快上涨会滋长泡沫，而泡沫决裂将致使严重的金融风险，并危及全部宏观经济。另外，住房是住户的基本需求，是千家万户都关怀的事情。房价过快上涨或下跌都成为备受言论争议的核心，甚至形成言论危机。互联网的普及和便捷进一步增加了这一层面的担忧。有时，媒体言论而非房价上涨自己常常成为促使政府出台调控政策的直接动因。
上述两点短时间考量是房价调控的主要政策动身点。除此之外，还有一些长久考量，例如，房价上涨会增加制作业和服务业本钱，减弱经济竞争力；房价上涨过快加重收入不屈等和财富不屈等，并在必定水平上形成社会割裂，歪曲社会公理感，形成无房年轻人“失望感”。这些长久考量以往多存在于学术研究当中，但最近几年愈来愈多地遭到政策制定者关注。
基于上述政策意图，对房地产市场采用“上下限相机调控”的战略——当房价上涨速度过快或许上涨连续时间较长时，合时进行“限制性调控”；当房价下跌或许经济增长动力缺乏时，进行“刺激性调控”。
因为房价周期“下行长、下行短”的特色，“限制性调控”对比“刺激性调控”而言更多地产生。典范的有2005年到2006年的限制性调控，2010年初到2011年中的限制性调控，2013年的限制性调控和2016年国庆节期间多城市密集出台的限制性调控。特别是2010年初到2011年中的限制性调控，可谓连环反击、火力密集，确实在必定水平上紧张了房价上涨的速度，而且最后在2011年10月将房价增速压到了负值。然而，房价下降的速度很慢，而且只连续了半年时间，从2012年6月开始又一次步入新的下行周期。
“刺激性调控”最典范的体现是2008年金融危机爆发以后的刺激性调控，和2014年到2015年的限购松绑和房地产去杠杆。可是，缘由是房地产市场在已高度分化，2016年以后，以三、四线城市为主要对象的去库存“刺激性调控”很快演化成以一、二线城市为主要对象的“限制性调控”。
房地产调控政策工具箱中包括四大类工具：需求侧工具、供应侧工具、中心环节工具和其他工具。下头以“限制性调控”为例，对这些政策工具进行扼要梳理，如表1所示。
第一类：需求侧工具。需求侧工具的基本思绪是通过削减需求的方法来遏制房价过快上涨。其一，以户籍、税和社保缴纳情形等指标为界线，通过行政性地限购、限贷来削减需求；其二，通过提升按揭贷款的首付款比例和贷款利率来提升购房者的进入门槛、增加购房本钱，从而起到削减需求的用处。另外，政府有关部门还也许采用窗口指点的方法，请求商业银行收紧或放松住房按揭贷款的发放工作。
第二类：供应侧工具。即通过增加供应来遏制房价过快上涨。汇总梳理过去十年的有关政策文件，供应侧工具主要包括四项：一是增加住房建设用地供应；二是提升普互市品住房比例；三是增加保证性住房供应；四是加速审批环节。
第三类：中心环节工具。通过调整中心交易环节的税费来调理供需。主要手段是，在“刺激性调控”时，减征或免征契税和营业税（“营改增”以后为增值税），有差异地下调税率；在“限制性调控”时，撤消以往的税收优惠政策。另外，每当房价高涨的时代，关于房产税的政策议论也会加码。在2010年到2011年的限制性调控期间，上海和重庆（楼盘）于2011年1月28日开始试点征收房产税。
第四类：其他工具。大体包括三项：一是，在政府内部实施房价调控工作义务制，树登时方政府及有关官员的考察问责机制，落实义务；二是，通过行政命令催促房地产开发企业加速项目建设和销售进度；三是强化对市场的监管职能，例如《关于增进房地产市场安稳健康发展的告诉》（国办发〔2010〕4号）指出，要“加大对捂盘惜售、囤积房源，分布虚假信息、扰乱市场次序等犯法违规举动的查处力度。增强对闲置土地的调查处置，严格查处犯法违规用地和囤地、炒地举动”。
供应侧市场建设强于调控
纵观过去十年，房地产市场有着“中国式调控”的光鲜印记，但关于调控政策的成效则少有争议：有人以为房地产调控取得了必定成效，有用施展了缓冲器的用处；有人则以为房价调控加重而非化解了问题，一线城市房价“越调越高”，三、四线城市则库存大批积累、难以恢复。在笔者看来，房地产调控的成效和问题都不宜被过火夸张——“调控”原来就是针对周期性动摇所采用的暂时办法，而中国房地产市场存在的问题则是构造性的。要处理房地产市场的问题，根本之策其实不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，增强供应侧市场建设。详细而言，“新一轮房改”要在以下四方面增强供应侧构造性改革：
一是国家层面。要深入研判经济构造演化和人口区域流动的动态格式，明确大中小不一样类型城市的定位，调整建设用地指标，优化资源配置，防止人口向东流、建设用地向西批的错配。
二是城市层面。一、二线城市要依据需求情形有用增加住房供应。特大城市和大城市要合理规划、优化布局城市内部工作区和生活区，提升空间应用效率，同时要着力提升公共服务能力和社会管理能力。
三是市场层面。要发展租售并举的多条理住房市场。特殊是一、二线城市，要通过政府、企业和金融机构的一起协作，建设构成活跃度高、稳固性强、标准的租房市场。另外，应摸索“先租后买”“租售联合”“倒按揭”“共有产权”“过渡性产权”等多种方式灵巧的产权制度，在防备风险的条件下，向试点要经历，多管齐下完成住有所居、确保住房本钱与经济发展水平相顺应。
四是分配层面。要深化财税体制改革，理顺中央地方财权事权关系，下降地方政府关于土地财务的依附；同时要树立合理的“外部性收益”分享机制，研究制定房产税征收和应用制度规则，择机推出。
好话当然是不能够说了，有渣子落下来。最好索要检测证书。
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