2016年，在中国楼市中，我们常常看到一种现行是——买房人对房价的望洋兴叹，而一边是开发商利润的讳莫如深。关于买房人而言，买房的钱也许已经穷尽平生，所以，它们不止想要晓得手中的钱能买多大的房子，更关怀自己买房的钱究竟花在了什么地方，有多少钱是被开发商赚走了……
人尽皆知，房价的涨跌和供不该求有着亲密的关系。致使房子供不该求的局势，也许是缘由是需求压制后的集中爆发，也也许是缘由是一二线城市土地供应缺乏。房地产市场的周期性变化、大中城市市场供应侧改革、流动性多余等等，这些都是推高房价的缘由。
固然，形成房价高涨的一个关键因素就是在2016年全国各大城市“地王”频出，这就使得开发商的拿地本钱陡增，然而拿地本钱增加就必定会形成房价暴涨的局势吗？答案是不是认的。
只如果商人，就不会做亏本的生意。开发商一样如此。
任何一个房地产商在项目开发的过程当中，都有着一套类似的资金经营规律和保底盈利窍门。
那么，地产商投资经营的逻辑是什么？房地产开发的本钱又有多大？
房地产开发一模一样
为何是一模一样？不夸大说现实确实是这样。
前期开发商只投入占全部开发40%的资金用于拿地，拿地以后开始从银行请求贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（询问，设计、规划，开工等，后续连载也管帐算这些环节的本钱），在银行贷款还没有花完的时候，便能够开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。
这类现象，在特别在各大一二线城市的房地产市场更是习认为常。拍完号、选完房以后普通需求等2个月甚至更久的时间，比及项目预售证下来以后，才会告诉准业主来签购房合同。
以后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批以后，就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。
回笼资金就是从这开始的。最后开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇，设计景观，引进配套，聘任物业等等。
整体流程，开发商只支出了拿地和前期准备阶段的本钱。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。
在一个曝光的房子本钱计算表中，能够让我们对房价的构成，有更整体的熟悉。
房价的组成有五种：第一项是财务、销售及管理费用；第二项是工程建设及配套本钱；第三项是土地本钱；第四项是各类税费；第五项是企业利润。
普通来讲，在这五项组成因素中，除去第一项成原形对稳固，后面四项才是真正影响房价的变量，特别是二、三、四项能够占到房价总本钱的近六成。
详细来讲，土地本钱等于前期房地产开发商获得土地应用权需求向政府缴纳的土地出让金，建筑安装本钱是后期房地产施工建房的各类费用，这部分还包含高额的房地产税费。
房价的话则是地产商在本钱基础上加上必定利润（如今行业毛利率也许在40％）对外销售价钱。
也就是说，假如要严厉控制房价，想让房价真正回归到合理水平，就要着重从这三个方面（土地本钱、税费、建设本钱）入手进行限制。
同时，这些前期本钱，看似由开发商承当了，但最后还是会通过房产销售，分摊到购房者的身上，羊毛出到羊身上。试想，假如面粉贵了，面包也不会廉价到哪儿去。
关于精明的购房者而言，买房也不只仅是一个技术活，也更像一场心理考验战，对置业买房最优方案的一丝不苟，对市场洞察后的快准狠入手，和了解游戏规则后的明智镇静。
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