青山依旧在:物业服务行业政策面持续友好，基本面有望迎来价量齐升
政策面来看，物业服务行业的政策持续友好，利于行业长期良性发展新冠疫情以来，物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环，其重要性获得了社会各界的充分认可，习总书记在给郑州圆方集团全体职工的回信中充分肯定了物业服务企业的积极作用，中央和地方政府持续出台物业服务行业支持政策
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确十四五时期要提高劳动报酬在初次分配中的比重，完善工资制度，健全工资合理增长机制，着力提高低收入群体收入我们认为，在当前共同富裕的时代背景下，物业服务作为劳动密集型和服务消费型行业，在提供就业岗位方面具备较大潜力，利于提升居民服务消费意识，以及提高劳动报酬率在初次分配中的比重，未来行业发展速度有望加快，发展空间有望进一步扩大
基本面来看，地产竣工维持较高增速，热点城市逐步推广优质优价，物业服务行业有望迎来量价齐升从规模来看，2021 年1—8 月房屋竣工面积4.7亿平方米，累计同比+26.0%，伴随着近期房地产行业流动性紧张的缓解，预计四季度竣工将维持平稳较快增长，利于物管交付面积的提升，从价格来看，年初十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业管理收费浮动调整机制，8 月13 日《上海市住房发展十四五规划》进一步要求建立质价相符的物业服务市场调节机制我们认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，也体现在环境治理优化，疫情防控常态化以及老旧小区全面改造后，居民满意度提升而带来的物业费提升上
惯看秋月春风:物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产，低杠杆，高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展趋势向好2021 年1—9 月，光大AH 核心物业指数累计上涨9.6%，跑赢沪深300 指数16.2个百分点，跑赢恒生指数19.4 个百分点，区间最高涨幅为47.9%。
第三季度以来，物管板块受到港股集体回撤以及个别房地产企业信用风险的影响，出现较大幅度回调，但我们认为物管行业的政策面，基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化，伴随着后续地产信用问题的厘清，个别公司风险事件的有序处理，以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。
通过对海外对标公司——爱玛客九十年的发展历程的深度梳理，我们认为，服务行业具有流程复杂，壁垒较高，场景多元化，数字化进程缓慢等行业特点，各个细分业态之间存在较高的资源和技术壁垒，爱玛客基于多元化多场景的业态布局，分散了经济周期风险，内生增长稳健，自由现金流充沛，同时利用稳固的龙头地位和较强的供应链议价能力，加快横向和纵向并购以切入细分赛道，不断扩大经营范围以及规模，增厚公司利润，形成良性循环。
投资建议:政策支持力度强，优质优价拓展行业空间，关注四大主线物业行业定位社区治理基层支柱，各级政府政策支持力度较强，优质优价
利于拓展行业整体发展空间，建议关注四大主线:1)规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务，雅生活服务，融创服务，金科服务，2)规模第二梯队的成长型标的，建议关注建业新生活，旭辉永升服务，新城悦，世茂服务，3)收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正，宝龙商业，远洋服务，卓越商企，4)资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业，保利物业，华润万象生活，建议关注招商积余。《方案》指出，此次整治规范工作自2021年8月起至2024年6月结束，通过3年时间的整治，推动房地产市场秩序实现明显好转，监管制度不断健全，监管措施得到有效落实，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，新增违法违规行为得到有效遏制，群众信访投诉量显著下降，房地产开发项目清理规范工作成果得到进一步巩固。
风险分析:人工成本风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包风险。。
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